Tijdens een scheidingsprocedure komt wel eens de vraag naar de mogelijkheden om de gezamenlijke woning samen aan te houden. Dit komt bijvoorbeeld doordat nog onduidelijk is wie waar komt te wonen of door financiële redenen. De woning onverdeeld houden na een scheiding betekent eigenlijk dat de woning nog in bezit blijft van beide partners. Jullie blijven gezamenlijk eigenaar. Dit heeft voor- en nadelen.
Voordelen van een onverdeelde woning
- Jullie krijgen tijd om na te denken wat te doen met de woning en uit te zoeken wie waar komt te wonen.
- Jullie krijgen tijd tot 1 van jullie wel de financiële draagkracht heeft om de woning in zijn/haar eentje over te nemen.
- De kinderen hebben een vertrouwde plek om aan de scheiding te wennen.
- Er kunnen positieve wijzigingen in de woningmarkt optreden. De woning kan meer waard worden, zodat een hogere opbrengst bij verkoop kan worden gerealiseerd. Of de woning kan minder waard worden, waardoor het makkelijker is voor de ex-partner om de woning over te nemen.
Nadelen van een onverdeelde woning
- De relatie tussen jullie als ex-partners kan veranderen. Er kunnen moeilijkheden ontstaan bij verkoop. Zonder officiële verdeling blijft de ex-partner juridisch eigenaar en moet hij/zij meewerken aan een verkoop.
- Onverwachte financiële claims: een ex-partner kan als dit niet goed is vastgelegd aanspraak maken op de overwaarde, ook jaren later.
- Hypotheekverplichtingen blijven doorlopen: beide partners blijven verantwoordelijk voor de hypotheek, zelfs als één van hen niet meer in de woning woont. Jullie blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire lening.
- Fiscale complicaties: jullie zullen de aangifte IB op elkaar moeten afstemmen en na 2 jaar verliest de uitwonende partner het recht op hypotheekrenteaftrek.
- Erf- en schenkbelasting: bij onverdeeld eigendom kunnen er ook fiscale gevolgen zijn bij overlijden of bij een eventuele verkoop.
- Voor de partner die de woning verlaat kan het moeilijk zijn een andere hypotheek te krijgen.
- Verbondenheid: je blijft als ex-partners nog financieel en juridisch verbonden met elkaar terwijl je dat niet meer wilt. Het maken van een nieuwe start wordt uitgesteld.
Maak goede afspraken
Maak goede afspraken als je de woning gezamenlijk aanhoudt. Leg deze vast in een overeenkomst zoals een scheidingsconvenant. Wij hebben de belangrijkste onderwerpen voor je op een rijtje gezet
- Looptijd onverdeeldheid woning.
Beide partners hebben het recht verdeling van de gemeenschappelijke woning te vorderen (art. 3:178 lid 1 BW). Een rechter kan de verdeling uitsluiten voor ten hoogste drie jaren. In onderling overleg kunnen ex-partners afspreken om de woning onverdeeld te laten voor een periode van maximaal 5 jaar (art. 3:178 lid 5). Er zijn mogelijkheden om iedere keer met maximaal 5 jaar te verlengen. Echter twee jaar na het verbreken van de duurzame samenleving kan geen beroep meer worden gedaan op de zogenoemde scheidingsregeling. De uitwonende partner heeft vanaf dat moment geen recht meer op volledige hypotheekrenteaftrek. Er komt een einde aan de scheidingsregeling en de woning en hypotheek verhuizen naar box 3. De woonlasten nemen toe. De helft van de bruto hypotheek van de uitwonende partner wordt een netto last. Vaak scheelt dit een behoorlijk bedrag. Meestal wordt om deze reden gekozen voor een maximale termijn van twee jaar. - Wie blijft er in de woning en dient diegene een vergoeding te betalen?
Tijdens de scheiding besluiten jullie wie in het huis gaat wonen. Aan woongenot is doorgaans een prijs verbonden. Denk aan betaling van huur. De blijvende partner betaalt dan een vergoeding aan de ander vanwege het gemiste woongenot. De vergoeding hangt af van de financiële ruimte en de partneralimentatie. Om de hypotheekrente nog voor 2 jaar volledig af te kunnen trekken, dienen jullie beiden de helft van de hypotheekrente te betalen. Als jullie overeenkomen dat een van jullie de volledige lasten draagt, is het alsnog aan te raden om beiden de helft van de hypotheekrente te betalen en dat de persoon die in de woning blijft wonen dan een gebruiksvergoeding ter grootte van de hypotheekrente aan de ander overmaakt. - Wie betaalt de hypotheekrente en aflossing?
Beide partners blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheeklening. Na echtscheiding kan de bank iedere (ex-)echtgenoot aanspreken voor de voldoening van de gehele schuld. Dus als 1 van jullie niet betaalt, kan de hypotheekverstrekker bij de ander verhaal halen. Het maakt niet uit of jij en je ex-partner een andere betalingsregeling hebben afgesproken. De bank hoeft met deze onderlinge afspraak van jullie niks te doen. - Maak afspraken over de details van deze regeling.
Spreek af wie de eigenaarslasten zoals hypotheekrente, aflossing, de verzekeringen en gemeentelijke belastingen en gebruikerslasten zoals gas, water, elektra en rioolrechten betaalt, maar ook wie verantwoordelijk is voor het onderhoud. - Wat na 2 jaar of 5 jaar onverdeelde woning?
Misschien kunnen jullie beiden na enkele jaren de woning overnemen? Spreek met elkaar af wie het eerste recht op koop heeft. Maak ook afspraken voor de situatie dat een van jullie de hypotheek toch niet rond krijgt binnen de overeengekomen termijn en de woning verkocht moet worden. Hoe zal dan bijvoorbeeld de waardebepaling van de woning plaatsvinden en hoe gaan jullie om met een eventuele onder- of overwaarde? Het is verstandig om hier al over na te denken en dit vast te leggen in het scheidingsconvenant. Na 5 jaar kunnen ook nieuwe afspraken tussen de ex-partners worden gemaakt. Dit kan wederom voor een termijn van maximaal 5 jaar (dit kan meerdere keren herhaald worden). Wordt dit niet gedaan dan kan de partner die er niet woont, ontslag hoofdelijke aansprakelijk eisen. Lukt dit niet dan is verkoop van de woning onvermijdelijk. Zie ook uitspraak Rechtbank Rotterdam ECLI:NL:RBOT:2020:8246.
De woning onverdeeldheid laten, hangt van jullie persoonlijke situatie af. Simpel is het in ieder geval niet. Maak van te voren goede afspraken Laat je hierbij altijd adviseren. Wij zijn graag behulpzaam bij het beoordelen van de vraag of het in jullie geval verstandig is om een gezamenlijke woning onverdeeld te laten. Neem voor meer informatie contact met ons op via vraag@bosschemediators.nl.